Quel statut choisir? : IMMOBILIER

Mai 3, 2020 LMNP

Quel statut choisir? : IMMOBILIER

Statut de société de location meublée professionnellement (LMP)

Le statut du LMP est défini à l'article 155 de la loi générale des impôts, qui prévoit que la location directe ou indirecte de logements meublés se fait à titre professionnel si les deux conditions suivantes sont remplies:

  • Le revenu annuel retiré de cette activité par tous les membres du ménage fiscal dépasse 23 000 & # 8364,
  • Ce revenu dépasse les autres revenus provenant des activités professionnelles du ménage fiscal.

Les locataires de logements meublés ne remplissant pas ces conditions peuvent être considérés comme non professionnels (LMNP), ce qui les empêche de répercuter le déficit fiscal de leur activité de location meublée sur leurs autres revenus. Ces lacunes peuvent en principe être reportées pendant dix ans.

Faut-il donc d'abord choisir ce statut LMP?

Comme vous le comprenez, le statut n'est pas vraiment une question de choix, car les critères de détermination du statut LMP ou LMNP sont exacts. Cependant, l'investisseur peut s'assurer qu'il rentre dans la case de son choix en gérant ses investissements immobiliers de son choix.

Réduction des frais: un avantage à la fois pour le LMP et le LMNP

De nombreux investisseurs confondent le véritable régime fiscal des logements meublés avec le caractère professionnel de l'entreprise. Cependant, les coûts réels de l'activité ne sont pas rendus possibles par le caractère professionnel de l'activité (ou non). En fait, les options pour un régime fiscal réel (simplifié ou réel) le permettent. Ainsi, les recettes fiscales du LMNP sont les mêmes que les recettes fiscales du LMP. Le statut professionnel du LMP n'est donc pas plus avantageux à cet égard que celui du LMNP.

Élimination des carences: Visiblement possible, mais en réalité souvent impossible.

L'un des avantages du statut LMP est l'inclusion des déficits observés dans le revenu total. Toutefois, cet avantage souvent évoqué est considérablement réduit par l'impossibilité d'établir une déduction fiscale déductible (article 2 du CGI 39 C II).
En pratique, cette disposition n'entraîne aucun déficit fiscal pour la quasi-totalité des sociétés de location meublée. D'un autre côté, on peut observer une dépréciation qui peut être transférée ou liquidée en gains en capital ultérieurs sans que ces possibilités de report ou de distribution soient limitées dans le temps.

Cette règle de report s'applique à la fois au LMP et au LMNP. Cette règle permet également de limiter à 10 ans la compensation des reports de pertes. La compensation du déficit PMT se limite donc à de rares déficits qui ne résultent pas de dépréciations.

Exonération des gains en capital

Les gains provenant de la vente de sociétés de location meublées de façon professionnelle sont exonérés d'impôt si l'activité est exercée depuis plus de cinq ans et si les revenus sont inférieurs à 90000 EUR (exonération totale) ou inférieurs à 126000 EUR (exonération partielle). Les plus-values ​​à court terme correspondent à des amortissements si le prix de vente est supérieur au prix d'achat.

Gains en capital: soyez prudent lorsque vous payez pour de nouvelles propriétés ou retirez une propriété locative.

Le statut de LMP est soumis à la fiscalité professionnelle. Cela comprend la reconnaissance des bénéfices imposables lorsque le bien est transféré d'un bien privé à un bien professionnel et vice versa.
Ainsi, un LMP souhaitant louer un appartement préalablement meublé nu doit le fournir en estimant sa valeur de marché. Et dans ce cas, les plus-values ​​sont alors imposables dans le régime des particuliers. Toutefois, la taxe est différée jusqu'au jour où l'appartement quitte le bilan d'activité LMP.

A l'inverse, si un appartement quitte la propriété d'une société de location professionnelle lors d'une vente, ou si la société de location souhaite résilier le bail de la propriété, un gain professionnel apparaîtra.
Pour un LMNP, la situation est beaucoup plus simple: seule la vente d'un bien immobilier ou une contribution versée à la société se traduira par une plus-value dans le dispositif de plus-value individuelle qui ne prend pas en compte l'amortissement, sauf pour les travaux effectués pendant la durée du bail. il y a des concessions pour la durée de votre propriété.

exemption IFI

Outre le statut LMP, les biens meublés loués sont considérés comme des actifs professionnels qui ne sont pas pris en compte dans le calcul de l'assiette fiscale des IFI.

conclusion

Le statut d'une société de location meublée de façon professionnelle ne peut être amélioré. Pour un traitement approprié, vous devez reconnaître la fiscalité complexe et variable. Bon nombre des arguments qu'il avance sont infondés ou périmés. Heureusement, le statut de loueur non professionnel reste très attractif en matière fiscale pour les loueurs qui optent pour un véritable régime fiscal.

Quel statut choisir? : IMMOBILIER
4.9 (98%) 732 votes
 
Marc

ParMarc

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *